不動産登記
売買について（個人間）
- 家を知り合いに売りたいのだけど？
- 例え親子間であっても、売買が起こったのであれば名義変更しておくべきです。
そして、親子間や兄弟間などの親しい間では売買金額について詳細に検討する必要があります（税務上贈与になる可能性があるためです。）。
ただし、親子間であれば仲介業者等を依頼しなくても当事務所で段取りを組むことが可能です。
測量や現地調査が必要でない場合であれば、当事務所で契約書の作成から名義変更まで一括してお手伝いさせていただきます。
詳しくはお尋ねください。
- 仲介業者をつけなければいけないの？
- 不動産の売買において仲介業者が入る場合は、いわゆる重要事項説明に付随する不動産の調査などが必要な場合や、全くの他人との売買、融資を受ける場合などがあります。
これらの事情がない売買であれば敢えて仲介業者を入れる必要はないかと思います。
- 契約書は作らないといけないの？
- 法律上、売買契約は口頭（口約束）でも有効です。ですが、証拠という観点から、売買契約書を作成しないパターンはあまり想定されません。
仲介業者が不在の場合は当事務所が売買契約書についてもサポートいたします（ただし、一般的な内容に限定させていただきます）。
売買について（仲介業者あり）
- 指定の司法書士にお願いしないといけないのですか？
- 例え親子間であっても、売買が起こったのであれば名義変更しておくべきです。
そして、親子間や兄弟間などの親しい間では売買金額について詳細に検討する必要があります（税務上贈与になる可能性があるためです。）。
ただし、親子間であれば仲介業者等を依頼しなくても当事務所で段取りを組むことが可能です。
測量や現地調査が必要でない場合であれば、当事務所で契約書の作成から名義変更まで一括してお手伝いさせていただきます。
詳しくはお尋ねください。
- 仲介業者をつけなければいけないの？
- 最近の売買では、売買契約書において司法書士が指定されているものが多くなっています。ですが、知らない司法書士よりも知っている司法書士がいるのであればそちらに頼みたいのが人情というものでしょう。
交渉にはなりますが、指定の司法書士を変えてもらえないか相談してみることもよいかもしれません。
また、一方で融資がある場合は銀行指定の司法書士という問題もあります。
こちらについても、難しいかもしれませんが司法書士を変えてもらえないか交渉してみる価値はあるかもしれません。
ただし、いずれもあなたの希望が叶わない可能性がありますのでご了承ください。
- 見積書を作ってもらえますか？
- あなたが既に見積書をもらっているのであれば比較のためにご提示することができるかもしれません。
ただし、いただいた見積書の内容に基づいての比較となりますので、ご依頼内容が変わった場合等は見積書の内容自体が変更になることがありますので予めご了承ください。
贈与について
- 相続税対策として贈与したいのだけど？
- 「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」の２つの方法があります。どちらがよいかは事案によりますので、まずはご相談ください。
- 暦年贈与とは？
- 暦年贈与とは「１年ごとに」贈与することです。毎年非課税枠の中で贈与することで節税効果が見込めます。
ただし、毎年費用（司法書士の手数料と登録免許税）がかかるので費用倒れにならないようご検討ください。
なお、もらう人を増やすことでより節税効果が見込めますが、あくまでももらう人1人につき年間110万円までが非課税です。不動産の他に別の資産を贈与する場合には贈与税がかかる可能性があります。
- 相続時精算課税制度とは？
- 暦年贈与と比較される贈与です。
2,500万円と非課税枠は大きいのですが、実は贈与のときに非課税なだけで、最終的に相続が発生したときに精算が必要になります。
また、一度この制度を利用すると、暦年贈与に戻れなくなるため、慎重に選択する必要があります。
- 夫婦間の贈与とは何ですか？
- 婚姻期間２０年以上の夫婦の間における贈与の特例です。
2,000万円（加えて暦年贈与の110万円）まで非課税で居住用不動産の名義変更や購入用資金の贈与ができます。
しかし、この制度をせっかく利用しても、相続が発生すると相続税の対象になる可能性もあります。
例えば、夫から妻に不動産を名義変更したとします。
夫が先に亡くなれば夫の財産が贈与した分減っているわけですが、逆に妻が先に亡くなると、妻の名義になった不動産は遺産としてカウントされます。
となると、結果として夫の名義に戻ったとしても税金がかかる可能性もあるということです。
もう一つ注意点として、贈与税は確かに非課税だとしても、名義変更にかかる登録免許税や不動産取得税などはかかりますのでご注意ください。
- 契約書の作成もお願いできますか？
- はい、承ります。
なお、契約書には印紙税がかかるのでご注意ください。
贈与の場合は200円です。
- 相談する際は、どんなものを準備すればよいでしょうか？
- 下記の資料をご準備ください
・あげたい不動産については、権利書か固定資産税の通知書、登記簿謄本など
・あげたい人がわかるものは、相談の段階ではメモ書き（住所・氏名・関係性など）
で構いません。
抵当権抹消（住宅ローンを完済したとき）
- 銀行から書類が届いたのだけど、どうしたらよいでしょう？
- 次の書類をご用意ください。
・銀行から届いた書類一式
・あなたが不動産の名義人であれば、あなたの認印
・運転免許証等の本人確認書類
- 抵当権抹消登記はしなければいけないのですか？
- 法律上の義務はありませんが、期間が経過すると下記のような問題が起こるかもしれません。
・登記に必要な書類を紛失する恐れがある。
・売却したいときにすぐに売却できない（担保が付いた不動産は売却に支障が出ることが多いです）。
・銀行が合併したりして必要な書類が変わる（追加で取り寄せる必要が出てくる）。
- 相談する際は、どんなものを準備すればよいでしょうか？
- 通常の抵当権抹消登記であれば、
・金融機関から届いた書類一式
・あなたの認印
・運転免許証等の本人確認書類
をご用意ください。
抵当権設定（ローンを組むとき）
- 銀行指定の司法書士にお願いしないといけないのですか？
- 不動産売買の際に売買契約書に指定されている場合のように銀行指定の司法書士が決まっていることがあります。
交渉にはなりますが、ご希望であれば一度担当者に相談してみてください。
ただし、替えてくれない可能性も十分ありますので無理はしないでください。
- 担保に入れる物件の所有者が認知症の場合はどうなるの？
- 銀行の担当者から事前に説明があるかとは思いますが、原則から言いますと、意思能力（この場合は不動産に担保を設定する意味がわかっているのか）が分岐点になります。
というのは「認知症＝判断能力なし」とは一概に決められないからです。
認知症の程度によっては「判断能力なし」となる人がいる一方で、「判断能力あり」となる方もいらっしゃいます。
仮に、判断能力がないとなった場合は成年後見制度の申立てが必要になることが多いです。
そのような事情から、ご回答としてはケースバイケースとさせていただきます。
- 相談する際は、どんなものを準備すればよいでしょうか？
- 最終的には融資をする銀行との打合せにより詳細が決まりますので相談の段階では特に必要なものはありません。
ただし、例えば権利書等を事前に確認してほしいというご要望であれば、権利書や登記簿謄本等をご用意いただければご相談がしやすくなるかもしれません。
住所・氏名変更登記について
- 住民票で住所のつながりが取れないのですが？
- 戸籍の附票等を検討しますが、どうしても役所発行の書類で住所のつながりが証明できない場合は、権利書や不在住証明書・不在籍証明書などで代用することもあります。詳細はお尋ねください。
- 同性の人と結婚しても変更登記は必要ですか？
- 例えば「佐藤」で登記されている方が「佐藤さん」と結婚した場合、確かに戸籍は新しくできるのですが、氏名の変更登記は不要とされています。
- 結局同じところに引っ越してきたけど、それでも登記は必要ですか？
- 例えば「A」という住所で登記されていた方が、引っ越しを繰り返しA→B→C→Aとなった場合、住所の変更登記は不要とされています。
- 相談する際は、どんなものを準備すればよいでしょうか？
- 以下をご用意ください。
・対象不動産のわかるものとして権利書、固定資産税の通知書、登記簿謄本など
・あなたの認印、運転免許証等本人確認書類